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继续限购是楼市软着陆好办法

2013-8-13 12:55:43      点击:
      【香港《南华早报》网站3月12日文章】题:泡沫疗法(作者  独立经济学家谢国忠)

看好中国房地产市场的人士将希望寄托在北京等大城市取消针对二次置业者和外地买家的限购令上。因此,投机者和开发商坚持持有大量空置房和存量房,等待市场回暖。

他们想当然地认为,政府的行动是出现熊市的原因。他们错了。

如今的熊市是泡沫破灭的结果。政府的行动只是令市场提早见顶而已。看涨房价的人的错误观点延缓了这个价值被大大高估的市场的调整过程,通过延长调整期,也许能令经济实现软着陆。

中国存在自20年前日本房地产泡沫以来的最大房地产泡沫。日本的价格泡沫很大,而在中国市场,情况可能更加严重,因为量和价均存在扭曲。

中国的房屋数量超出了需要。超过6.5亿中国城镇居民的人均居住面积已经大于欧洲和日本的城镇居民人均居住面积。在建住房能住下2亿人,相当于城镇人口15年的增量。开发商和地方政府手中的土地存量还能用来建造住得下2亿人的房屋。

至于价格,北京和上海的每平方米均价已经超出了5个月的平均工资,与1997年香港的情况类似。二三线城市的房价也便宜不了多少。

在中国,两个核心观点支持着泡沫:第一,政府无所不能。第二,土地稀缺。第一个观点支持了人们对趋势的推断——政府将维持市场的上升势头。第二个观点使开发商有胆量囤货,因为他们认为价格下跌总是暂时的。这两种观点都不正确,因为上升势头的出现事实上源于其他因素。

中国于20世纪90年代开始融入全球经济,高潮是加入世贸组织。这使中国在全球贸易中占据的市场份额不断增加。这导致了—个上升势头。使政府很容易就能解决出现的任何问题。随着中国在全球贸易中市场份额的增加速度因西方债务危机而急剧放缓,现在,中国要解决其内部问题就不那么容易了。

土地投机现象往往随工业化而来。美国和日本曾出现这种现象,中国目前也在经历这一现象。对在农业经济中挨过饿、在工业化过程中富裕起来的一代人而言,土地意义特殊。

土地是否稀缺?对农业生产而言,也许土地不够。但对在城镇居住而言,并非如此。后者需要的土地很少。对大多数城镇居民住在单元房中的中国而言,尤其如此。

中国的泡沫似乎在缓慢破裂,因为银行系统不强行要求履行贷款合同。在笔者看来,大多数开发商严格意义上讲已经破产。银行和地方政府支持他们,让他们看起来还活着,希望上升势头再次出现,从而让三者都渡过难关。不会有这么一天了。

政府限购令针对的是二次置业和外地人。有迹象显示,此前市场事实上依赖此类需求,这恰恰表明,房地产币场繁荣正是投机活动的结果。但是,在限购政策放松后,投机者是否会卷士重来,让大家脱困?笔者表示怀疑。